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国五条后地方再掀推地潮 一边限房价一边涨地价

发布时间:2013-05-10

  在56举办的广州白云同宝路土地拍卖会上,万科、中海、保利、招商、绿地等15家巨鳄上演了抢地大战。经过200轮的激烈争夺,佳兆业以18.68亿元的总价摘走该地块,而高达25597/平方米的楼面价,刷新了该区域单价地王的纪录。

  “这块地的争夺,可以用‘疯狂’来形容。”参与拍卖的金地开发部一名工作人员向记者感慨道,“现在政府一边限房价,一边涨地价。”

  抢地大战

  在拍卖之前,广州白云地块在网上竞拍阶段,已吸引了15家房企竞夺,开拍前的报价由12.88亿元升至13.78亿元。在拍卖会现场,竞拍气氛更加热烈。拍卖会开始仅几分钟,越秀地产率先叫价18.68亿元,达到了最高限制地价,竞买方式转为竞配建保障性住房面积。

  广州市政府在此次拍卖会上增加了“限涨”的手段,凡接受最高限制地价的开发商均可参与竞配建,竞价阶梯为400平方米保障性住房(400平方米应建设不少于10套保障性住房),参与竞配建的开发商报出配建面积最大者为竞得人。

  然而,房企的竞拍热情并没有因此消减。在众多房企陆续停止举牌后,佳兆业和中海之间继续“激战”,最终佳兆业以配建66800平方米的保障房胜出。

  业内人士给佳兆业算了一笔账,该地块地价为18.68亿元,虽然溢价率不高,但扣除配建保障房面积后,按可销售的建筑面积计算,楼面价25597/平方米,高于2010年保利地产夺得的楼面价20625/平方米的白云区地王价。

  值得关注的是,此次成交的白云地块建筑面积仅143121平方米,而配建保障房面积却高达66800平方米,占比近47%

  佳兆业相关负责人向记者表示,公司已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑,该项目的楼面地价与周边目前的楼价相比属合理范围。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为,该地块的售价预计要卖到4万元/平方米甚至更高,开发商显然是看好后市。目前土地交易市场正处于宅地供不应求,商地供大于求的情况。

  一位在现场参与竞拍的合景地产人士分析,保障房配建规模过大,使得该地块成为“鸡肋”。

  “近一半的面积都用来做保障房,这个地块几乎是为政府办事了。”金地集团相关负责人表示。一位参与该地块竞拍的房企人士则告诉记者,大部分房企配建保障房面积的底线低于5万平方米,“佳兆业能否赚到钱,目前很难说”。

  在土地市场,开发商之间展开激烈争夺,而在新盘市场,开发商与政府则在进行定价权之争。多位开发商向本报记者表示,广州国土房管局不仅对新盘预售申报价格进行指导,高于“红线”不发预售证,且网签价格不得高于预售申报价格。

  国土房管局一位工作人员向记者表示,目前相关政策的实施细节还没有确定,政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中,因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格,会按照不得高于预售价格的规定严格执行。

  受“限价”政策影响,5月第一周,广州无一楼盘领取预售证。

  地方再掀推地潮

  与去年同期相比,今年广州的推地潮来得更早,房企的反应更为热烈。而与今年4月份相比,地方政府推地的节奏也明显加快。

  广州市国土房管局一名不愿具名的人士告诉记者,此前,业界对粤版“国五条”的实施效果仍存疑,而土地市场的火热表现给大家都吃了一颗“定心丸”。

  部分地方政府在调控政策落地初期,迅速地释放推地信号。3月底,粤版“国五条”细则落地的第二天,广州便举行今年首场土地推介会,推出总建筑面积达136万平方米的土地。日前,广州市国土房管局宣布将推出国际金融城第二批5宗用地。

  根据广州市国土房管局公布的2013年建设用地供应计划,今年广州建设用地计划供应面积20.64平方公里,同比微增5.9%;住宅用地5.95平方公里,相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地,同比大涨133%,同时,比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。

  与其他一线城市类似,广州去年并未完成土地供应计划,土地出让收入也不乐观。“上一轮调控中,政府尝到了土地市场交易不温不火的苦头,因此,在接下来的土地供应中,政府要考虑如何完成供地计划,并且保证土地出让的收益。”上述广州市国土房管局人士指出。

  上述广州市国土房管局人士还表示,在土地供应增加初期,政府需要试探市场的反应。新政后首场土地拍卖会,共有3宗土地出让,其中只有白云区的宅地吸引房企激烈角逐,其余两幅地块成交较为平淡,以接近底价成交。

  “一方面,这样的安排既可以压住同一期出让土地的总价,不至于成交总价过于高;另一方面,政府可以逐步造势,激发房企拿地的热情。”他称。

  不仅是广州,其他一二线城市也在加快推地。5月份,北京将有13宗地块入市,上海预计将供应21宗土地,起始价超过117亿元。而在4月成交的地块中,土地溢价率持续走高。49,北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出,两天后泰禾房地产以19.3亿元中标通州台湖地块,溢价率高达112%。传闻成为第二批房产税试点的杭州,近期也公布了共45宗的推地计划,预公告土地面积为1941亩,可建面积接近372万平方米,刷新了杭州历次推地规模的纪录。

 

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