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房产税调查 政府和房企谁挣得更多

发布时间:2012-04-01

今年全国“两会”减税费呼声颇高,其中包括降低房地产税费。这种情形似曾相识,2008年在开发商日子难过的时候也出现过,但在2007年、2009年楼市火爆的时期,这种呼声则相对弱了很多。

  根据财政部最新发布的《2011年税收收入增长的结构性分析》报告及相关政府部门公布的统计数据,有多位业内人士测算,2011年征收的房地产契税2764亿、房产税1102亿、土地使用税1222亿、土地增值税2063亿,合计7000亿元,加上3.3万亿土地出让金,超过全年房地产5.9万亿销售额的60%以上,还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。

  一石激起千层浪。上述信息经个人微博发表后,引来众议,不少房地产业内人士据此认为,政府拿走的部分占到房价的60%甚至更高,即使开发商零利润,房价进一步下调的空间依然有限,降房价必先降税费。

  据记者了解,目前国内房地产开发项目报批报建费用名目繁多,从取得土地证之前直到获得销售许可之后,共计6大阶段67项目各类税费项目,各级收费部门超过30个之多。

  不过,也有不同的声音。“政府征收相关税费和土地使用金后,又投向了基础设施,推动了土地房产溢价的出现,关键不是征收的问题,而是使用不公开或者未用到实处。”中国指数研究院副院长陈晟坦言,并不能分裂看待政府从房地产拿走的税费,而应充分考虑包括持有税在内,如何使税费结构更合理、资金使用更透明。

  房地产相关税费对全国税收总收入的贡献,已越来越重要。

  以2009年为例。据财政部网站披露,2009年全国税收总收入完成59514.7亿元,同比增长9.8%,全年税收增长呈现明显的“前低后高”的走势,与当年全国房地产市场的走势吻合,而背后逻辑正是房地产税收的贡献比例巨大。

  2009年,我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%,比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,占税收增收额比重超过35%。财政部的报告认为,2009年二季度以来房地产交易逐步回暖,房地产营业税、土地增值税、耕地占用税、契税等收入大幅增长,是推动全年税收增长的重要原因。

  即使在严厉的调控之下,土地收入增速放缓,房地产税费减少,但房地产仍是地方政府和银行的重要收入来源。2010年,房地产契税、房产税、土地使用税和土地增值税合计收入4180亿元,2011年则增长到7000多亿,还为银行贡献了7000多亿的房贷利息。

  除了房地产贡献的税收总量之外,另一个长期受到争议的则是房地产开发税费名目繁多。

  据本报记者梳理,一个房地产开发项目报批报建收费时间段分别为土地证之前、建设工程规划许可证之前、施工许可证之前、综合验收之前、销售许可之前、销售许可之后六个阶段,每个阶段设计的收费项目分别为14项、15项、12项、11项、2项、13项。

  收费部门众多,至少包括国土资源局、勘测院、城市规划设计院、拆迁办、市财政局、建委(住建部门)、消防局、质检站、煤气公司、电力公司、自来水公司及其设计院等。

  各级政府部门从房地产身上以税费形式拿走了很大一块,已经是个公开的秘密。全国工商联房地产商会通过全国工商联在2009年全国两会上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示,全国九大城市所调查项目的总费用支出中,流向政府的部分所占比例为49.2%,其中上海达64.5%。虽然遭到政府部门的否认,但业内普遍认同这一数据。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,例如在上海,当地财政收入的至少20%以上来自于房地产,其他地方这一比例可能更高。

降房价必先降税费?

  每当房地产被指责暴利,或房价下降压力巨大的时候,开发商总会提出政府拿走更多的说法。争议了这么多年,究竟是谁更暴利?

  全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青主张大力推进合作建房,据其测算,按照温州之前的实践,个人合作建房可以省去融资成本、销售成本、企业利润和不可预见的费用等,直接使房价便宜40%以上。

  换言之,不要开发商“掺和”进来,房价的降幅可以达到40%,而剩下的60%,主要包括土地成本、建安成本、各类税费等。在当前相关行业建设背景下,不管有没有开发商,当前房价的约60%似乎很难再省。

  有开发商人士测算,如果开发商是在2007年之后拿地,基本上扣除15%左右税费、30%土地出让金,再扣除建安成本和财务成本,很少开发商利润能超过20%,这一点可以从各大上市房地产企业的财务报表中看出。

  中房信分析师李泽蔚指出,当前房地产企业面临成本红线,项目降价空间有限。从企业层面来看,由于拿地成本过高,目前房企销售价格已经接近其成本红线,利润压力较大,房价进一步下降的内部动力不足。

  李泽蔚分析,由于今年上市的楼盘多为20092010年获取的土地,当时的拿地成本普遍较高。去年至今,一些楼盘降价幅度已达20%左右,去年年底出现了不少以成本价销售甚至亏本销售的情况,房价继续下调的空间已比较小,今年降价项目基本为去年未降价楼盘。已降价项目无再降空间。

  上海搜房网数据监控中心最新调查显示,沪房价下调30%以内,逾四成(42.62%)受访者将能够承受。截至312日,该中心所做的有关“房价合理水平”调查显示,近九成(88.93%)受访者可承受家庭年收入10倍以内的房价水平。

  房价下降到一定程度,似乎遇到了僵局。开发商声称降无可降,而房价依然还徘徊在大部分购房者普遍所能承受的范围之上。

  再议房价成本大部分被政府拿走

  房地产税费调查: 政府和房企谁挣得更多?

  透明征用机制重于降税

  沪上房地产资深人士柴一峰直言,即使政府通过降低房地产税费征收规模、控制土地出让价格,从而减少政府从房地产所拿走的部分,留出来的空间是否真能在房价上体现、为购房者最终获益,也存在很大不确定性。“以往经验恰恰说明,包括二手房卖家在内,税费成本的增加最终会转嫁到购房者身上,但税费成本的减免,却只是增厚了卖家的利润。”

  另一方面,宋会雍直言,市场经济就应该有赚有赔,在市场低迷的时候,不亏损不应该是开发商的降价底线。“这么多年习惯于高利润的房地产企业,也应该接受亏损的行情。”

  31日起,上海执行新的普通商品房标准,刺激市场成交的效果明显。如位于上海浦东唐镇“毕加索小镇”主动降价,小三房由180万元左右降到160万元以内,变身为普通住宅。仅周末两天,该项目推出的100套房源就售罄了。

  该标准的调整并非降低了开发商的税费成本,而是降低了购房者所承担的交易成本,优惠幅度明显,相同房源前后的交易成本节省从数万到十万以上不等。

  上海的这个例子给出了另外一种思路,预期通过降低开发商的开发成本期待其让利于民,不如在交易等环节直接减免购房者的购房成本,或许才是更有效的方式。

  房地产行业的不堪承受之重,不仅仅来自各级政府部门的税费征收,银行同样是个不可忽视的“债主”。据央行数据,2011年末,全国房地产贷款余额为10.73万亿元,仅以基准利率计算,银行业从房地产获得的利息收入将近7000亿元。

  “对于房地产税费成本长期居高不下,开发商的抱怨、舆论的关注,更深层次的原因还在于政府所征庞大税费的去向和使用机制不够透明。”陈晟坦言。

  全国政协委员、浙江省旅游集团公司总经理卢步东就在“两会”期间公开指出,建议审计各级政府卖地收入去向。

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