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今年两会“涉房”议题颇为密集 业界观望政策风向

发布时间:2012-03-12

作为当下最浮躁的行业之一,经过近两年时间的调控,房地产行业各方利益的诉求在今年两会期间彻底爆发。在两天开幕的几天时间里,人大代表、政协委员提交的议案和提案中很多都是关于接下来的房地产调控政策方向。这些议案和提案很多都切实地针对当下房地产行业的现状和面临的问题。在中央保障购房者,打击投机行为的大前提下,此次两会在许多业内人士看来将有可能成为今年甚至未来房地产市场的风向标。

  “相比于往年,今年关于房地产市场的议案、提案中,涉及的问题和提出的建议更加现实和具体。”广州某房地产企业负责人在接受本报记者采访时认为。由于经历了去年和今年较为动荡的行情,特别是今年以来持续低迷的成交市场,前两年仍处于火爆市场中的房企已经明显地体会到了压力。而持续走低的楼价也符合了市场中绝大部分刚性需求者对于政策的预期。

  对于今年楼市调控政策,大部分行业内人士,包括房企在内,都认为会继续加强。而国家也多次强调,房地产调控政策不会放松。但对于现行的政策,业内不管是开发商、购房者还是投资者都有不少渴望微调的声音。对于限购,记者在采访时发现,开发商的普遍态度认为范围过大,而针对的对象也太广。上述房企负责人就称,“限购是为了有刚性需求的购房者有能力参与到住宅市场中,但像豪宅市场和大面积的住宅市场就没必要加入到限购当中去。”而在此次两会,也有政协委员提出要对大面积住宅“放松限购”,使得部分有资金实力而现时又被限购的人士能够进入市场,从而使得开发商能清掉这些大面积的存货。

  此外,在购房者方面,对于限贷的政策也有其他的意见。在采访中,就有不少首次置业的买家对于现时首套房贷款的首付和利率感到并不满意。有购房者认为,限贷应该只限投资需求和投机人士,而不应该把有刚性需求的首次置业购房者也纳入到其中。在此次两会,针对信贷问题,也有人大代表和政协委员提出议案和方案,有政协委员提出将首套房贷利率优惠回复到7折。更有代表认为,应该恢复首套房首付两成,利率85折。

  在短短的几天里,两会再度成为房地产业内关注的焦点。作为国家政策制定的风向标。不少业内人士都对今年两会为房地产政策定调抱有不小的期待。与此同时,两会能否为房地产的发展带来更合理的政策方向也是现时行业关注的重点。

房地产开发利润超过10%部分应全额征税

  杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后今天提出了自己关于进一步推动我国房地产市场健康发展的提案。他在提案中建议,限制房地产开发商的暴利,利润超过10%的部分应全额征税。

  在该提案中,宗庆后提出解决阶梯式供房必须采取的措施,其中较为引人关注的是两点,一是“减免税费,对廉租房、经济适用房免除一切税费”,另一个是“限制房地产开发商的暴利,利润超过10%的部分应全额征税”。

  此外,针对现时房地产市场普遍面临的“滞销”,宗庆后提出,超过100平方以上的住房,放开限购令,让有钱人去买,消化这部分房产,同时购这部分房产者不予银行贷款,对暂时尚不能售出的房屋且又有银行贷款的,采取银行挂账停息、并由银行监控销售的方法予以处理,即这批房子每卖一套,必须将资金回笼归还贷款,通过银行认可才能发放房产证。

  业内观点

  收暴利税难执行

  对于这一提案,合富辉煌首席分析师龙斌认为经适房应该要少建,而更多的是要建设以租为主的廉租房。”在税费问题上,对于保障房政府是应该少收一点,这个提议方向是正确的。“但对于”限制房地产开发商的暴利,利润超过10%的部分应全额征税”这个说法,龙斌则认为不仅方向不对,而且也不可执行。“凭什么就只是房地产行业利润不能10%以上。“龙斌表示,”利润率是与市场发育程度和需求决定的,而不能由政策强加。“在他看来,无论是哪个行业的利润高低都是市场化的结果,应该充分发挥市场的调节作用。如果硬要向利润较高企业征高税,会削弱企业的生产积极性,”市场住宅的供应就会更少,更不利于解决现时人们的居住需求。”

  龙斌认为,提案中要实行差别化限购方向是对的,但100平方米的定度则有待商榷。”对于非普通住宅,如现在规定的144平方米以上的住房,放开限购消化存货并不影响普通住宅市场的供求。”他认为,真正需要限购的是普通住宅,是工薪阶层要购买的,并非是大面积的非普通住宅。

  小产权房应部分合法化

  全国政协委员、山东财经大学教授郭松海在今年提交的两会提案中,谈到小产权房的问题。他表示,对小产权房应该区别对待,对占用耕地开发的要坚决取缔,对在原建设用地上开发的小产权房,可以分门别类,逐步予以合法化。

  郭松海认为,政府屡次采取措施严禁小产权房市场,但是,相关问题至今没有得到很好解决,原因在于,现行农村建设用地制度不完善、不公正,政府政策规定和行为受到农民抵制,农民具有产权的实际控制和实施能力,由于利润对资本行为激励,土地产权的能力随着土地市场的发育及其增值,使得开发“小产权房”的行为难以遏制。

  因此,郭松海表示,对符合城市规划和土地规划,在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产,属于一般住宅建筑项目的,经合法程序,可以转为保障性住房。

  郭松海建议,必须打破地方政府对建设用地使用权市场的垄断,保障农民的财产权利,允许集体用地中宅基地使用权享有自由流转的权利。但考虑到宅基地的社会保障功能,出让人必须向政府土地主管部门出具本人拥有的新房产证明;同时要对购房者的资格审查,仅允许城市中低收入者为解决生活困难,满足自住的购房需求。

业内观点

  区别对待小产权房思路可取

  对于区别对待小产权房的提案,广州社科院研究员彭澎在接受本报记者采访时认为,“这种思路是可取的”。在彭澎看来,一直以来,对于小产权房”中央一直持一概否定的态度,但是又未采取坚决有力的政策完全杜绝。”政府应该正视面对小产权房的问题,并积极采取一系列规范措施才能真正有效地规范农村土地的开发和利用。”

  对于占用耕地的小产权房,彭澎分析“政府应予以征收国有土地处置”。可以通过与小产权房业主进行协调按情况给予一定的土地转让金,或者以变卖房产的形式进行融通。“而对于建设用地的小产权房,应与政府相关部门取得资格之后方可进入市场。”但彭澎同时也强调,这种资格的取得是需要政府尽快出台一系列完善有效的措施进行规范。“总之,对已发的小产权房进行分类规范,同时规范农村土地的使用和建设是改善小产权房现状的根本措施。”

  80%的中国人住进保障房

  全国政协委员、上海市静安区副区长朱成钢33日表示,应将中国的”保障房”扩展为类似新加坡的平价国民住宅,让80%的中国人能住进这样的“保障房”。

  朱成钢表示,作为一种“救济”形式,现在保障房“规模太大”。如果保障房以救济形式出现,会把很多不符合申请规定的普通人挡在门槛外,大部分买不起商品房的人也无法申请保障房,仍无法实现”居有定所”。朱成钢建议,应由政府招标、借鉴国外现成经验,兴建平价国民住宅。

  朱成钢进一步表示,新加坡有84%国民住在政府提供的国民住宅中,这个经验完全可以为中国所用。而80%的中国人能低价买房的方案,对房地产商而言也不是什么坏消息:房地产商除了通过招投标参与保障房建设,还可以在剩下20%的空间里做精品房、高价房,这也是很好的机会。“理论上,应最终实现每户中国人无论贫穷和富裕,都能买得起一套房子。”

  业内观点

  满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示,放宽保障房的准入门槛,让更多的人能住上房子,方向是对的,但是否要向新加坡的80%为标准看齐,则要认识两个国家的不同国情。目前中国的保障房供应量远未达到需求,在这种情况下,放宽准入门槛是没有意义的。沈锐培表示,如果保障房建设能让30%的国人安居其中,就是很理想的状况了。

  同时,对于保障房建设来说,建立更为合理完善的分配及监管制度,才是目前保障房体系建设的当务之急。通过定期严格审核申请人条件,让廉租房、公租房资源得到更合理的配置,减少分配环节的不合理现象,杜绝可能产生腐败的环节,也是需要努力的地方。他最后强调,保障房建设的供应量达到了一定规模,才能有效地对房价调控产生积极影响。

在全国范围推行房产税

  在36日两会小组讨论会间隙,全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在谈及房产税推广问题时对记者表示,房产税推行,首先要推进官员财产申报制度的出台。

  蔡继明认为,目前重庆、上海两地房产税试点的力度也不大,“上海的试点只对新买的房子征收房产税,手里已经有十套二十套的不管,那怎么能起到抑制投机的作用呢?还有重庆,新房旧房都征收,但开征的力度也比较小,恐怕起不到作用。”

  对此,蔡继明在自己的提案中建议,尽快在全国范围推进房产税,拥有房产越多税收越高;对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率。

  业内观点

  房产税有点激进”

  对蔡继明在自己的提案中提出的“尽快在全国范围推进房产税,拥有房产越多税收越高;对贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例,同时执行溢价贷款利率”的观点,合富辉煌首席分析师黎文江表达了他的不同观点。“目前我国针对出租房、商业用房等有商业用途的房子已经实行了收税。而对并不用于商业用途的住房也要征收房产税没有必要。”黎文江认为,房产税这一名目对于拥有两套或两套以上住房的用户来说“有点激进”,而“应该针对这些用户由于占有闲置住房而造成的资源不合理分配征收资源占有税”。

  对于”贷款购买第二套及以上住房的家庭,应进一步提高首付款比例”的提议,黎文江则表示”目前我国第二套住房首付比例已达六成,不需要再提高,第三套住房也控得很严已经不允许贷款”。

  为青年教师建设保障房

  全国人大代表、北京外国语大学教授邱苏伦建议,为青年教师建设廉租房和经济适用房等保障房,解决其住房问题。邱苏伦称,国家应投入财政专项资金,专门划拨建设用地,集中建设廉租房和经济适用房等保障房,为青年教师解决住房问题。

  对于刚毕业还没有能力购买保障性住房的青年教师,可以在廉租房过渡,过渡期可设定合理的年限,待有一定的经济能力后可根据政策购买保障房。

  业内观点

  对于为青年教师建设保障房的议案,中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚认为,这是政府应该去做的事,而且也是有能力解决的。他以广州大学城为例指出,当年政府在校园各类配套建设中,忽略了教师住宅区的建设,导致大学城内可供教师居住的住宅极其有限。大学教师白天上完课,晚上都要坐车回市区住,也不利于大学城整体教育氛围的营造。他建议政府应多在校区周边建设大学教师住宅区,尤其是公租房,以满足年轻教师的居住需求。

  胡刚表示,现在青年教师大多来自外地,收入相对较低,面对价格高昂的商品房往往难以承受。政府应该考虑在小区建设的同时,预留出教师公租房配套资金。此外,政府在制定城市保障房建设计划时,也应该将大学教师的公租房建设纳入其内。

《住宅法》应尽早出台

  在本次两会期间,大部分民主党派提交的提案中,涉及法制完善的内容非常多。而针对房地产行业也是如此。

  其中,致公党就在提案上提出我国应该研究制定《住宅法》。“在我国的住房制度建设中还缺少一部基本法。”致公党在提案中建议,我们国家应该研究制定《住宅法》,明确政府的义务和责任,明确居民“有房可居”的权利,明确具体有关制度等。致公党认为,《住宅法》的制定和出台,一方面将促进我国住房法律体系的完善,使得公租房以及整个保障房建设纳入法制化轨道;另一方面也标志着我国人权状况的完善。

  业内观点

  法制越健全越好

  对于“住宅法”的提案,房地产专家韩世同在接受本报记者采访时认为,”法制肯定是越健全越好。”在他看来,现在很多针对房地产行业的立法都是行政立法而并非人大立法。“今天一个政策,明天一个政策,变来变去对于市场的运行并不是好事。”而且,行政立法往往采用的是“暂立办法”的方式来制定,有些一暂定就十几二十年,有些说取消就取消。”如果真能通过人大立法让《住宅法》出台,对于市场的健康运行肯定是好事情。”

  但同时,韩世同提出,即使制定《住宅法》也不能仅仅是对于现实状况的简单罗列。“法是现实的反映,要立法,还要立好法。”他认为,如果制定《住宅法》就要针对现实的市场问题提出针对性的解决方案,对现实要有引导意义。

  首套房贷利率应恢复7折优惠

  全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在上交的此次两会的提案当中,提出了“首套房贷利率恢复7折优惠”的建议。

  王健林认为,本轮楼市调控已进行两年,在各级政府使出限购限贷等行政手段的杀手锏后,投机投资行为基本绝迹,房价停止上涨,多月环比下降。房地产行业的投资增幅大幅下降,调控达到一定目的。本轮调控还有一个新特点,就是保障房建设被提到空前高度,保障房保民生的口号十分明确。但保障房并不是房地产调控中保民生的全部内容。他认为现时还应增加让中等收入群众得实惠的内容。

  在王健林看来,这一轮宏观调控,政府、企业、群众、银行四方利益博弈,前三者都是失利方,只有银行是赢家。宏观调控要想达到保民生的目的,除了大建保障房,还必须调整目前的信贷政策,对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅,购买一套新商品房)的群众,重新恢复房贷利率7折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众,使更多的群众拥护宏观调控。

  业内观点

  有利于市场的合理化

  对于首套房贷利率恢复7折优惠这一观点,中原地产项目总经理黄韬表示支持。”首套房贷利率7折这一政策是符合和购房者的合理需求的”。黄韬告诉记者,面对我国目前房地产的严峻形势政府相继出台了一系列房地产调控措施来控制房价,而与此同时,各家银行却取消了此前首套房贷款利率7折的优惠,甚至实行利率上浮。”这使得需要购房的百姓不仅没能体会到房价调控带来的优惠,反而加重了负担。恢复首套房贷利率7折优惠,实际上是对消费者‘购房欲望’的一种保护,同时也有利于市场的合理化。”

  同时黄韬认为,利率恢复7折优惠有利于维持目前房价稳中有降的势头,同时可以促进房地产市场健康稳定的发展。此外,黄韬还表示,这一政策不会促使房价因此提高。

  调控政策不应”一刀切”

  海尔地产董事长兼CEO卢铿则撰写了一份”万言书”,拟提交全国政协。卢铿在”万言书”中直指调控政策不能一刀切。他在万言书中直言,一刀切的调控政策”用药过猛”,应允许地方政府进行微调,对不同地区采取不同的限购政策。

  而在不久前召开的地方两会上,来自地产界的委员代表们纷纷提出提案和议案,重点放在了期望”政策微调”上。万科集团副总裁毛大庆则在北京提议,在坚定落实调控政策下,北京的调控政策应进行细化和调整;望源房地产公司董事长季宝红在提交给上海人大的提案中,反对上海同时实行限购令和房产税。

  业内观点调控权限不应完全下放

  谈到房地产调控的老话题,经纬行研究中心总监朱欣苑表示支持调控不应该一刀切。她指出,中央应该制定更多的原则性指导意见,而地方政府则根据指导意见精神,及本地实际情况进行适当的微调。朱欣苑也特别强调,不能把政策调控权限完全下放给地方政府,毕竟在调控问题上,地方政府处于地方财政考虑,可能在具体调控的实施上与中央政府有不同看法。她举例指出,近期中央明确应支持首次置业房贷优惠利率,而各地随即根据这种指导意见进行适当微调,就很好地实现了政策调控的灵活调整。

 

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