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保障房建设如何可持续

发布时间:2011-11-21

●保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关。这意味着保障房建设不是市场化的问题,保障房建设不能仅仅依靠市场力量,它更需要政府的调控。

  ●主持人:记者 柳田

  ●嘉宾:任兴洲(国务院发展研究中心市场经济研究所所长)

  平新乔(北京大学经济学院教授)

  解放观点:最新数据显示,截至10月底,全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。但是,社会上对于保障房质量、进度及分配的关注从没停止。您怎么看待当前保障房建设的现状?

  任兴洲:突出问题是资金缺口明显,地方财政压力加大。建设前期,地方反映保障性住房土地供给面临地方土地指标的限制,土地收储和拆迁成本不断加大,公租房土地供应办法尚不明确及保障房前期审批时间长、落地难等问题。而后期运营管理、可持续发展的机制尚不完善。建成后的公有住房的管理,还没有明确的规定和制度安排。这些可能都是地方政府面临保障房建设时的新课题。

  解放观点:我们注意到,很多讨论实际是关于保障房“数量”的问题。您认为,保障房是多了还是少了?

  平新乔:在过去10多年间,保障房占住房销售面积的比重在下降,从2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。这说明商品房发展较快,而保障房发展较慢,住房增量里面的保障房数量在下降。 2009年国家开始重视这个问题,并提出了比较完备的保障房体系,包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造五类。今年计划建1000万套保障房,除棚户区改造外,真正建设的保障房有500万套,是2003年到2009年每年50万套的10倍,相当于“十一五”期间保障房建设总量。

  任兴洲:数量虽然增加了,问题也更复杂了。比如,保障房的结构就发生了深刻变化。从区域来看,西部地区的保障房建设任务大约占44%,东部地区占30%,中部占26%。西部地区保障面大、保障任务重,但是其财力较弱,这就存在一个比较大的矛盾。即便是中央政府给西部的相对投资比较多,但这是远远不够的。保障房的供应结构也发生了变化。除廉租房制度外,各地经济适用住房供给比例有缩小趋势,对中等以下收入的住房困难家庭,实行公共租赁住房保障。今年1000万套建设任务中,廉租房160万套,公租房220万套,经济适用房和两限房200万套,棚户区改造420万套。公共租赁房占今年保障性住房供应比例22%左右,但由于资金来源渠道仍有问题,实现“十二五”规划纲要中提出的重点发展公共租赁房,使它逐步成为保障性住房主体,还需探索许多实际的问题。

  解放观点:如此看来,保障房的数量应该由什么决定?

  平新乔:今年保障房建设前期资金缺口大。 7月份中央允许各个地方银行资金进入,这个缺口在短期内得到缓和。但长远来看,银行的钱要财政归还,利差也要财政支付。这表明保障房建设存在最优规模,关键是要让保障房建设变得可持续。

  保障房属于含有公共品属性的私人品,商品房属于私人品。当供地给定时,保障房的最优比率问题其实就是公共品与私人品的最优比率问题。现实中,保障房在我国城市住宅里应当占有多大比率,取决于需求方面因素,比如,老百姓的消费偏好、居民收入周期变化、居民工作岗位的稳定程度、城市化的进程、居民的财富水平和房贷中首付比例的高低等。供给方面的因素也不容忽视,保障房能够提供多少,取决于地方政府有多大的财力。

  解放观点:在我国保障房体系的设计和建设中,怎样才能使我国的保障房建设健康、可持续发展?

  平新乔:数据表明,保障房建设与政府财政预算、城镇化比例正相关。这意味着保障房建设不是市场化的问题,保障房建设不能仅仅依靠市场力量,它更需要政府的调控。

  保障房建设不能实行“一刀切”,保障房建设解决的是大城市、特大城市平民、低收入老百姓和新来农民工的住房问题,保障房建设任务应该与当地实际需求挂钩。

  任兴洲:首先,住房保障体系整体思路和整体设计需要进一步的清晰和完善。在解决资金问题上,要明确中央和地方在住房保障上的财权和事权关系,明确职责,确保资金投入。尤其是投资回报长的公租房项目,社会资金参与政策需要突破,加快投融资模式创新。资金可以通过股票、债券筹集,或者尝试将公积金、养老金、人寿保险引入到政策性住房金融机构,形成长期稳定的资金来源。通过财政税收等政策,鼓励因地制宜,探索多种途径的保障性住房开发建设模式。

  在没有明确资金来源情况下,各地在保障房建设中进行了大量积极探索。比如搭建政府融资平台吸收社会资金。在探索制度创新方面,一些地方把政府支持和市场化运作有机结合,激活存量、拓宽保障房渠道,探索所谓共有产权模式等等,实现保障房可持续运转。

  后期管理,应完善信用体系建设,提高保障过程中的公平和效率。加快建立和完善为住房保障科学决策、公平合理分配、有效管理提供依据的信息系统,增强住房保障政策的科学性、针对性和有效性。

 

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