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房价必将恢复上涨

发布时间:2010-05-19

对房地产的宏观调控,最早可以追溯到1992年邓小平南巡讲话之后。当时海口、北海、惠州等地房地产过热,中央和国务院1993年果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序,迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。

    2003年则是中国房地产市场发展至为关键的一年。国务院于20038月将房地产业定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”,首次明确房地产“已经成为国民经济的支柱产业”。

    2009年初房地产市场还处于冰冻期。1月,四大国有银行宣布,只要在20081027前执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。随后各银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

    可是谁也没想到,房地产复苏的步伐能够如此之快,到了年底政策又转向为打压疯涨的房价了。

    20101月,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二次房贷首付款比例不得低于40%4月,国务院出台以新“国十条”为核心的房地产调控政策,打压高房价。

    历史经过一个轮回,又回到了原来的起点。房地产调控政策就像一场轮回,本轮调控同之前的调控在本质上没有区别,仅仅是调控力度上有点差异。本轮政策调整之后,房价上涨仍是必然的趋势,这是由以下几点所决定的:

    第一,史上最快速的城市化进程。中国用了30年的时间解决了2亿农民的进城问题,但还需解决4亿农民的进城问题。如果以同样的速度将需要60年的时间,必须以成倍增长的速度才有可能在未来的2030年实现城市化率达到65%70%的水平。中国现有存量住宅约145亿平方米,至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标,而长期的供给严重滞后,尚无法满足这个城市化率的需求。

    第二,人口结构导致家庭分裂,数量不断增加。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

    第三,人多地少的中国必然导致土地稀缺、价格上涨。中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里,仅占国土总面积的0.4%,而农村宅基地的面积约16.8万平方公里,占国土总面积的1.75%。但是由于中国土地政策的限制,例如18亿亩耕地的红线,无法让农村土地进入市场流转,这直接限制了住宅用地的供应。因此长期来看土地价格必涨。

    第四,收入的大幅增加必然会导致房价的上涨。让我们来看一段20多年前的报纸评论:北京最近提供两万多平方米的住房,每平米16001900元。若买两居室,少说也要6万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存款50元已是极限,100年才能买上两居室。”(摘自人民日报19892202版)。这番话是不是感觉很熟悉?没错,每年都有无数文章以这个逻辑来反驳高房价。

    由此可见,政府出台的每一项房地产打压措施,都仅仅是主升浪之中的次级调整而已,这次政策的效果同之前政策的效果,不会有本质上的不同。

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